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Vous souhaitez vendre un immeuble ? Attention au risque de taxation de la plus-value.

Les plus-values réalisées par un particulier sur un terrain non bâti sont taxables au taux de 33% si la vente intervient moins de 5 ans suivant l’achat du terrain et de 16,5% si la vente se réalise entre la cinquième et la huitième année. Pour les immeubles bâtis, la taxation de la plus-value interviendra sauf exception, si le bien est vendu dans les cinq ans de son acquisition.

 

Les Cours et tribunaux ont tendance à retenir la date de la signature du compromis de vente (même en cas de présence d’une condition suspensive), et non pas celle de l’acte authentique de vente dressé par le notaire pour calculer ce délai. Ne tombez donc pas dans le piège.

 

Au-delà du délai de huit années, le risque de taxation de la plus-value demeurera réel si le fisc considère que la vente est intervenue en dehors du concept dit de la « gestion normale du patrimoine privé ». Il tentera alors de soutenir qu’il s’agit d’un revenu professionnel taxable comme tel (taux progressif d’imposition jusqu’à 50%). Il pourrait encore tenter de soutenir qu’il s’agit d’un revenu divers taxable à hauteur de 33% même en dehors de toute spéculation si l’opération est anormale (on vise notamment l’hypothèse où le bien n’a pas été acquis par héritage ou avec vos économies personnelles).

 

Ce sera notamment le cas si: vous disposez de plusieurs immeubles ; vous y avez réalisé des travaux d’amélioration ; vous avez fait appel à des professionnels de l’immobilier pour la mise en vente ; vous avez eu recours à l’emprunt pour financer vos immeubles ou encore si vous avez utilisé des techniques commerciales pour vendre ces derniers. Votre profession constituera également un élément négatif à prendre en compte si elle se rapporte à l’immobilier (entrepreneur de la construction, géomètre, architecte …).

 

En tout état de cause, en cas de plus-value taxable, vous devrez la mentionner dans votre déclaration fiscale de l’année qui suit celle de la vente. Il est possible de déduire certaines dépenses de la plus-value. L’impôt sera en outre majoré des additionnels communaux et de la contribution de crise.

 

En résumé, retenons que selon les circonstances, la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un immeuble qui vous appartient en privé risque d’être taxée. N’hésitez-pas à nous contacter pour tenter de réduire ce risque.

 

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Emmanuel BOTTARO, juriste

Le 13 octobre 2020

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