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L'apport par un dirigeant d'entreprise d'un immeuble à sa société, une bonne idée? Oui, mais...

 

L’apport d’un immeuble à sa société pourrait offrir pas mal d’avantages. Il faut toutefois prendre garde aux droits d’enregistrement au moment de l’apport. Le taux de 0% est loin d’être garanti. Voici les conditions à respecter.

 

L’apport de biens immeubles à sa société pourrait être une bonne idée dans le cadre d’une transmission patrimoniale ultérieure. Il est en effet bien souvent moins cher et plus simple de donner des actions d’une société à ses enfants qu’un immeuble.

 

De même, en cas de vente ultérieure des actions d’une société comportant un immeuble, l’acquéreur ne devra pas payer les droits d’enregistrement de mutation immobilière, ce qui peut se révéler très avantageux.

 

En principe, l’apport d’un immeuble à sa société permet de bénéficier du taux de 0%. Seul le droit fixe général est dû. Toutefois, cet avantage n’est pas d’application si l’immeuble, objet de l’apport est affecté ou destiné même partiellement à l’habitation. Dans ces derniers cas, les droits d’enregistrement à payer au moment de l’apport s’élèveront à 12,5% de la valeur vénale du bien (en Wallonie). Dans la plupart des cas, seuls les apports d’entrepôts, de terrains ou de bureaux permettront de bénéficier du droit d’apport de 0%.

 

Notons encore que c’est par parcelle cadastrale qu’il faut évaluer la situation.

 

Nous attirons votre attention sur le fait que l’apport doit en outre être rémunéré entièrement par des actions de la société. Dès lors, dans l’éventualité où le dirigeant d’entreprise voudrait également transférer à la société une dette hypothécaire grevant sur le bien immobilier, le droit proportionnel d’enregistrement sera appliqué sur le montant dû de la dette, en l’espèce le droit de vente de 12,5%. Il faut aussi garder à l’esprit qu’une fois l’apport réalisé, il appartiendra à votre société, ce qui impliquera la comptabilisation d’un avantage de toute nature si vous continuez d’occuper à titre privé le bien.

 

En conclusion, nous vous invitons à faire preuve de prudence. Si votre intention est d’apporter un immeuble à votre société, il conviendrait selon nous d’interroger préalablement l’administration fiscale afin de vérifier que le taux de 0% est bien applicable.

 

Vous avez des questions ? N’hésitez pas à nous contacter.

 

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Emmanuel BOTTARO, juriste

Le 21 avril 2021

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