Une révolution : vous pourrez bientôt soumettre les loyers perçus à la TVA, et donc récupérer la TVA financée dans le cadre des travaux de construction !

Bientôt, le bailleur et le locataire pourront faire le choix de soumettre leur contrat de bail à la TVA.

Dans ce cadre, la réforme législative permettra au propriétaire du bâtiment de récupérer la TVA financée dans le cadre des travaux immobiliers, (à l’exclusion des opérations de nature intellectuelle, telles que les prestations des architectes et géomètres) visant à ériger un nouveau bâtiment.

Seuls les travaux à intervenir après le 1er octobre 2018 profiteront de la réforme.

Trois conditions essentielles doivent être remplies :

· la location doit concerner des bâtiments ou fractions de bâtiments, y compris, le cas échéant, le sol y attenant ;

· le bien doit être loué à un preneur assujetti à la TVA.  Ce dernier doit utiliser le bien loué exclusivement dans le cadre de l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti ;

· la taxation de la location n’est possible que si les parties ont conjointement opté expressément en ce sens. Une déclaration pro fisco dans le contrat de bail permettra l’opposabilité de ce choix à l’administration fiscale.

Attention, il convient d’être vigilant quant au changement d’affectation éventuel du bien loué en cours de bail. A titre d’exemple, indépendamment de la volonté du bailleur, le preneur pourrait utiliser le bien loué à des fins privées.

Dans cette circonstance, le bailleur devra subir la révision de la TVA.

Afin d’atténuer cet inconvénient, nous invitons ce dernier à se prémunir contractuellement à l’égard du locataire.

Même si une telle clause du contrat de bail ne saurait être opposable à l’administration fiscale, elle permettra au bailleur d’agir contre son locataire.

Afin de garantir les droits des parties, il conviendra donc d’être prudent dans la rédaction des clauses du contrat de bail.

C’est du gagnant-gagnant. Ainsi, à partir du 1er octobre, les loyers professionnels pourront désormais être soumis à la TVA. Le bailleur pourra dès lors porter en déduction les travaux de construction et les travaux de rénovation. Le locataire pourra à son tour porter en déduction la TVA portée en compte selon les règles normales de TVA. Plusieurs conditions devront toutefois être respectées dont le maintient de l’affectation du bien tout au long du contrat de bail.

Emmanuel Bottaro - Juriste